27.06.2022
рынок недвижимости

«Разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже»

2020 год запомнится серией событий, которые, вероятно, войдут в современные учебники истории и экономики. Однако главный вопрос, который волнует сегодня всех, — это что дальше? Текущие цены на жилье в Москве и Московской области, а также факторы, которые окажут особое влияние на строительную отрасль и рынок недвижимости в 2021 году, особенно на Новострой-М.

К концу 2020 года, несмотря (и отчасти благодаря) пандемию, нам удалось достичь нескольких рекордов. Прежде всего: рекордное падение предложения нового жилья. По состоянию на 10 декабря в Москве выставлено на продажу 23,4 тысячи квартир, или 1,58 миллиона квадратных метров новостроек всех классов. Для сравнения, в четвертом квартале 2019 года 31,3 тыс. квартиры общей площадью почти 2,2 млн кв.

По количеству выставленных на продажу участков предложение сократилось на 25%, а по площадям — почти на треть. Предложение начало резко падать, как только были сняты ограничения на коронавирус и начались ипотечные кредиты с государственной поддержкой. с июня по июль 2020 г. Снижение было вызвано также снижением девелоперской активности: как новые проекты, так и новостройки в уже построенных микрорайонах появлялись на рынке реже, чем годом ранее.

По предварительным оценкам, за 11 месяцев 2020 года количество подписанных ХДС в «старых» Москва выросла на 7% и составила 47,2 тыс. Руб. А вот общий бюджет сделки принес разработчикам на 26% больше, чем годом ранее, свыше 648 млрд руб.

Рост выручки происходил на фоне рекордных темпов роста цен (подобное, пожалуй, наблюдалось только в начале 2008 года): в ноябре средняя цена 1 кв.м квартиры комфортного класса в Москве достигла злотых. 202,5 ​​тыс. рублей за год с ноября 2019 года, когда средняя цена 1 кв.м составляла 173,6 тыс. руб. рост цен составил 16,5%.

Новый московский феномен

Те же тенденции, хотя и более выраженные, наблюдались на присоединенных территориях. Объем предложения снизился до 334 500 м2 (-36% к 4 кварталу 2019 г.), то есть 6 286 участков (-32%). Цены в комфорт-классе при этом выросли до 160,5 тыс. Руб. рублей за квадратный метр (+ 28%). За год здесь поступило всего 4 новых проекта.

Снижение предложения и активного спроса привело к тому, что в Новой Москве сейчас самые низкие запасы — складские запасы » в текущих новостройках: если новые объемы перестанут поступать на рынок, то через 9 месяцев у нас может возникнуть дефицит новостроек.

Однако в будущем это маловероятно: осенний бум вряд ли повторится в 2021 году, поскольку покупательная способность будет ограничиваться ростом цен. А рынок будет пополняться новыми жилыми комплексами, потому что в Новой Москве много перспективных земель под жилищную застройку, а некоторые из них уже находятся на «низком старте».

Кто эти люди?

Всем интересно, кто обеспечил этот беспрецедентный рост спроса во второй половине 2020 года. Наверное, сами инвесторы? На самом деле это не так.

Небольшая доля компактных участков в продажах (около 11% сделок касались квартир площадью менее 30 кв.м), а также тот факт, что роль ипотечных кредитов в сделке резко возросла, а в Кроме того, доля оптовых покупок не слишком высока, что говорит о том, что инвесторов на рынке нового жилья не так много, как принято считать. Хотя их активность действительно стимулировало ослабление рубля и падение процентных ставок по депозитам.

Некоторые инвесторы получали ипотечные кредиты, но основной объем спроса обеспечили «клиенты». В том числе и тех, кто продал свою вторичную недвижимость. Более дешевые ипотечные кредиты стали привлекать в Москву жителей регионов:доля сделок с регионами иногда доходила до 45%.

Столкнувшись с рекордным ростом цен на недвижимость, многие были разочарованы тем, что летом им не удалось получить льготную ипотеку. Однако не все потеряно! Повышение цен «съело» не вся польза для покупателя. Если вы берете ссуду с первоначальным взносом 20% и более, банк предложит самую низкую процентную ставку (например, 5,85%). Таким образом, заемщик существенно сэкономит на процентах за весь период кредита. Даже если сам объект с весны увеличился на 1-1,5 миллиона рублей!

Да, первоначальный взнос увеличивается, но конечная выгода больше, чем если бы недвижимость стоила меньше, а процент по ипотеке составлял, скажем, 7,4% годовых. Таким образом, льготное ипотечное кредитование останется локомотивом спроса в первой половине 2021 года в связи с исторической ситуацией.

В конкурентной борьбе

Конечно, не все разработчики достигли равных успехов в этот непростой год. Интересно, что и в Москве, и в Санкт-Петербурге есть явный лидер с рыночной долей 20% по спросу.

В Подмосковье это ПИК (лидер по количеству сделок в старой и новой Москве и Подмосковье), а в Санкт-Петербурге Setl Group занимает первое место среди самых успешных компаний. В ближайший год конкуренция может усилиться: государственная структура Дом.рф объявила о создании девелоперской компании, а недавно был принят закон о комплексном территориальном развитии, который может распространить московскую реставрационную практику на всю страну.

Пока что объемы ремонта «ненужные»; Квартиры не продаются для коммерческой продажи и нет гарантии, что они будут выставлены на продажу в этом году. Но если это произойдет, это станет одной из предпосылок для снижения цен. Однако позвольте мне напомнить вам, что это будет возможно только в том случае, если произойдет заметное увеличение подверженности риску и если запрашиваемые цены будут разумными.

Судьба Подмосковья

На фоне столичных «успехов» Может показаться, что Подмосковье выглядит «убогим», но это не совсем справедливо. Действительно, 4 года назад в Подмосковье было в 1,5 раза больше ДПД, чем в столице, а сейчас количество сделок в этих локациях почти одинаковое (45 тыс. ДПМ в Москве и более 48,7 тыс. В МО), но недвижимость вблизи Москва остается более востребованной, чем в 2017 году.

Хотя нельзя не признать, что спрос по-прежнему активно устремляется к «старому». Москва. При этом разница в ценах между Москвой и Подмосковьем стабильна: Москва дороже в 2,2 раза. Вряд ли эта ситуация изменится в 2021 году, но у Подмосковья была и будет своя целевая группа.

Более того, этот спрос будет поддерживаться развитием высокоскоростного транспорта, особенно МЦК.

Квартиры все?

2020 год может полностью замедлить развитие квартирного сегмента, но если это произойдет, то, вероятно, это произойдет в 2021 году. Теперь необходимо законодательно закрепить это понятие, и тогда будет известно, какие объекты и с какими особенностями можно перенести в квартиру, а какие запретить.

Пока же можно только предполагать, что уже запущенные проекты с квартирами, особенно реализованные в рамках ДПМ на «гостиничных» участках, станут дороже, так как в будущем они могут получить статус жилья.

А вот проекты редевелопмента и возведенные дома на «офис» участки могут попадать в «однобокие»; условия.

Взгляд в будущее

Один из наиболее вероятных сценариев развития рынка в 2021 году: стабилизация цен, неизменный спрос с ипотечной поддержкой в ​​первой половине года, небольшое летнее замедление с последующим логическим увеличением в начале нового делового сезона.