Содержание страницы
Как продать жилье которое уже в ипотеке? Вы оказались в ситуации, когда не могли выплатить ипотеку или просто решили переехать. Вне зависимости от причины, вы можете продать такую квартиру. Главное – правильно работать. О том, как все правильно спланировать, читайте в нашей статье, чтобы не было проблем с банком или законом.
Подготовка
Сначала вам нужно пойти в банк, в котором вы брали ипотеку, и сообщить, что вы готовы полностью закрыть свой жилищный кредит. Банку необходимо проинформировать вас о технологии закрытия ипотеки: сколько времени это займет, каковы этапы сделки.
Вы сможете закрыть ипотеку на средства, полученные от продажи квартиры. Как это происходит на практике, мы подробно расскажем ниже.
Ваша собственность может быть передана только в ипотеку. Ипотека – это залог. Он дает банку право требовать от кредитора соблюдения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодержатель (то есть банк) имеет право воспользоваться ипотекой и погасить задолженность.
Нагрузка – это наложение ограничений на деятельность из квартиры, которая зарегистрирована в Федеральном реестре предпринимателей. Пока сторона не выполняет свои обязательства по такому ограничению, собственник не вправе осуществлять какие-либо действия, направленные на отчуждение квартиры (продажа, перерегистрация, повторный залог и т. Д.).
Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?
Покупатель может понять это, прочитав следующие документы
- Акт права собственности (если квартира была приобретена до 2014 года), в котором есть пункт «ограничения, обременения». Этот пункт должен гласить: «Ипотека в силу закона»;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (по запросу продавца или от имени продавца) – эта выписка будет содержать актуальную информацию о том, какие ограничения действуют в отношении недвижимого имущества.
Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры
Пакет документов, необходимых для продажи заложенной квартиры, такой же, как и для «не-ипотечной» квартиры:
- Свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества
- Договор купли-продажи;
- Техническая документация (технический паспорт, кадастровый паспорт или план оценки)
- справка из домоуправления о количестве граждан, зарегистрированных в квартире за определенный период времени;
- паспорт владельца.
Шаг №2: Идем в банк
В каждом банке порядок закрытия ипотечной ссуды индивидуален. Вам следует обсудить это со своим менеджером по ипотеке.
В настоящее время некоторые банки отказываются принимать ипотечные кредиты. На этот момент обязательно нужно обратить внимание. От этого зависит время транзакции.
Кроме того, следует уточнить, готов ли покупатель ждать свою квартиру, ведь ждать ему придется месяц. Именно столько времени займет процедура закрытия ипотечного кредита банком.
Есть три варианта продажи «ипотечной» квартиры: если покупатель пришел к вам «наличными», с ипотекой, либо вы ищете недостающую сумму, чтобы закрыть ипотеку и выйти из сделки. Давайте рассмотрим каждый из этих примеров более подробно.
Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры
1. Если покупатель с «наличкой». Подготовить трехсторонний договор купли-продажи, в котором необходимо указать, что сумма, необходимая для закрытия ипотеки, поступает в банк. Оставшуюся сумму за собственную квартиру вы получите только после снятия обременений и регистрации перехода прав на недвижимость.
– Если остаток ипотечной задолженности небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи производится предоплата, необходимая для закрытия ипотеки. После закрытия ипотеки продавец получает ипотеку с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписать основной договор купли-продажи и отправиться в Росреестр.
– Если сумма задолженности банку велика (например, 90% стоимости лота) покупатель сам закрывает ипотеку продавца (оплачивает всю сумму в банк). При этом подаются документы о переходе права собственности на недвижимость (договор купли-продажи, согласие супруга (при необходимости), уплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, который дополняется в каждом отдельном случае) в Росреестр. Федеральная регистрационная служба примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права собственности до тех пор, пока продавец не доставит полный пакет документов свободному лицу или представителю банка (это зависит от банка).
Срок до «погашения» ипотеки и подготовки всех документов составляет от трех до 45 дней (в зависимости от банка). Регистрационная деятельность в Российском государственном реестре юридических лиц на этот период приостановлена. Но претензии к квартире уже установлены и продавец не сможет продать ее третьему лицу.
Как только банк оформит все документы, продавец сам или вместе с представителем банка подает их в Реестр Росреестра и подает заявку на снятие груза. Нагрузка снимается в течение трех дней. Как только это будет сделано, регистрация собственности возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более одного месяца).
Если с момента подачи документов прошло больше месяца, регистрация возобновляется по запросу двух сторон – продавца и покупателя, поскольку сделка приостановлена.
2. Если покупатель готов купить вашу квартиру по «своей» ипотеке. Сделка будет завершена только в том случае, если банки будут работать в такой системе и смогут общаться друг с другом. Таких банков в России немного.
Также существует вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в банке, который работает по так называемому отложенная схема. Для этого у банка должна быть программа, позволяющая передать ипотеку третьей стороне (это индивидуально согласованные условия, которые зависят от многих факторов, начиная от мобильности структуры банка и заканчивая качеством заемщика).
Если банки продавца и покупателя не хотят договариваться друг с другом, то единственный способ продать квартиру – это найти покупателя за наличные.
3 Если вы хотите найти наличные для погашения ипотеки перед продажей квартиры. Это самый простой способ продать квартиру с ипотечным покрытием. Однако следует учитывать один важный момент: продавец в этом случае должен будет заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он гарантирует, что этот человек купит вашу квартиру. В этом договоре следует указать, что квартира находится в залоге у банка, и к этому моменту вы снимете залог. Обязательно укажите сумму депозита, чтобы ваши финансовые намерения также были подтверждены сторонами.
Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру
Переход права собственности на объект регистрируется в Российском государственном реестре имущества в течение трех-семи рабочих дней. Дебет снимается банком в течение трех рабочих дней.
Обе эти процедуры можно выполнять одновременно, если есть договорная схема. Или (если схема распространяется на разные банки) сначала снимают нагрузку, а потом одобряют квартиру в залог. После этого можно переходить к сделке. Так уж получилось, что нагрузка на квартиру уже снята, а банк покупателя по какой-то причине не одобрил «свой» объект, потому что квартира не оформлена в залог.
Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке
Покупателю следует обратить внимание на то, не погашена ли ипотека на квартиру «материнским капиталом».
Чтобы проверить это, либо попросите продавца сообщить вам из пенсионного фонда, что средства MSC не были использованы, либо попросите свой банк предоставить выписку по ипотеке. Если средства Пенсионного фонда были использованы для погашения ипотеки, сумма MSC будет указана в графике выплат.
Если запасы были использованы для выплаты ипотеки, домовладелец не может продать квартиру, пока он не выделит часть новой квартиры своим детям. К сожалению, на рынке недвижимости такие случаи не редкость.
В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и обязать вернуть имущество детям. Это худшее, что могло случиться. Вполне вероятно, что завтра, послезавтра или даже через пять лет после покупки квартиры к вам никто не приедет со своими жилищными правами. Но дело в том, что для таких сделок нет срока давности.
И хорошо, если у продавца есть другая недвижимость, кроме той, которую он вам продал. В этом случае участие детей, которые он уже выделит в нем, и покупатель сможет отстоять свои интересы в суде. Но что делать, если такого свойства нет? Никто не вернет вам деньги и нервы, потраченные на корты.
