Содержание страницы
Покупка квартиры в доме, который не был достроен в соответствии с договором долевого участия, является очень рискованным делом. В каждом регионе страны есть покупатели, которые не получили жилье из-за проблем с застройщиками. Чтобы этого не произошло, был принят закон о фидуциарных счетах. Такая практика помогает среднему покупателю вернуть деньги в случае банкротства застройщика. Пока в Госдуме говорится о принятии нового закона, который предусматривает начисление процентов на доверительные счета. В сегодняшнем посте давайте разберемся с перспективами и преимуществами закона.
Эскроу счета в долевом строительстве
Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов с фидуциарных счетов, давайте сначала кратко рассмотрим механизм подачи заявок.
Необходимость стороннего контроля над отношениями между покупателями строящихся зданий и девелоперами возникла в связи с ростом количества замороженных строительных проектов. Для многих акционеров ситуацию значительно ухудшили ипотечные кредиты. Как правило, такие заемщики не имели собственной квартиры и вкладывали все свободные средства в строительство. Правительство пыталось решить эту проблему, передав незавершенные строительные объекты другим застройщикам, обеспечив финансовую поддержку работ. Однако такие меры не могут помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Подробнее о законодательной базе в этой сфере.
Решить эту проблему глобально 1 июля этого года принят закон о фидуциарных счетах. Суть его довольно проста:
- Покупатель платит за строящуюся квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет на свое имя в одном из крупных банков. Это касается и денег, полученных по ипотеке.
- Деньги на строительство застройщик берет не из суммы, уплаченной участниками, а за счет кредита в банке.
- Деньги покупателя хранятся на счете условного депонирования до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Банк перечисляет средства только после завершения строительства.
Это решение позволяет покупателю вернуть вложенные деньги в случае банкротства застройщика. Банк, в котором открыт эскроу-счет, выступает гарантом надежности.
Счет условного депонирования открывается на имя покупателя, даже если средства на нем принадлежат разработчику. В соответствии с действующим законодательством страхование распространяется на сумму до 10 000 000 рублей. Если банк по какой-либо причине лишится лицензии, покупателю будет возвращена сумма за счет Агентства по страхованию вкладов. Ранее мы писали о фидуциарных счетах.
Такая схема взаимодействия разработчика и клиента позволяет устранить с рынка недобросовестные компании. Чтобы получить ссуду на строительство дома, строительная компания должна инвестировать не менее 15% от стоимости проекта. При таком способе финансирования девелопер заинтересован в своевременном и качественном выполнении всех обязательств перед заказчиками.
Можно ли сегодня заработать на вложенных деньгах
В настоящее время средства, депонированные на фидуциарных счетах, заморожены до завершения строительства. На них нельзя заработать, проценты не начисляются. Деньги хранятся в банке до завершения строительства и передачи квартиры покупателю.
На физическое лицо открывается эскроу-счет. Если собственник решит перепродать строящуюся квартиру, эскроу-счет будет передан новому покупателю. При расторжении договора с застройщиком покупатель получает возврат денежных средств.
Авторы нового законопроекта планируют добавить к счетам возможность начисления процентов по среднерыночной ставке, которые будут взиматься на отдельном счете. Далее давайте более подробно рассмотрим перспективы и разветвления закона.
Будут ли начисляться проценты
На первый взгляд, эта инициатива выглядит очень привлекательно. Покупатели новостроек, особенно ипотечные заемщики, не будут лишены дополнительной суммы по завершении строительства. Однако начисление процентов на фидуциарные счета вызовет ряд трудностей.Команда членов либеральных демократов в конце ноября этого года. Он представил новый счет на рассмотрение. Если вы успешно пройдете все экземпляры, планируется ввести дополнения к Гражданскому кодексу. Если Закон принят, банки, которые будут предъявлены возглавленные доверительные счета, будут обязаны зарядить интерес к ресурсам покупателя. Собранная сумма может быть выдана по своему усмотрению. По мнению авторов проекта, интерес к доверительным счетам должно быть достаточно для финансирования реконструкции или покупки новой мебели.
Законопроект
Авторы проекта рассчитывают на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительных средств из бюджета.
Как планируется начислять проценты
Для рассмотра планируется следующие параметры оплаты:
- Банки обязаны платить за проценты в месячные периоды.
- Процентная ставка на доверие определяется на уровне рыночной среды. Если акт был принят сейчас, платежи будут около 5% годовых.
- Дополнительная учетная запись для расчета процентов открыта.
Таким образом, если период строительства составляет 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, поднагара доверия 5, а затем после получения квартиры, покупатель также получит 300 000 рублей в предоставлении предоставленного интереса. Поэтому чем дольше период строительства и более дорогие квартиры, большей доход получат покупателю.
Кому выгодно
Не собираясь в подробности, вы можете создать впечатление, что оплата интереса к доверительным счетам выгодно в первую очередь для акционеров. Многие люди покупают квартиры с ипотечным кредитом, а дополнительные доходы в этой ситуации не будут ненужными.
Однако при использовании доверительных счетов строительство проходит от кредитных средств. Компании получают деньги из банка после низкой процентной ставки. Если правила требуют кредитных организаций, уплачивающих проценты на доверительные счета, банки будут вынуждены повысить стоимость финансирования для разработчиков. В этом случае новые проекты станут убыточными для многих компаний. Это приведет к увеличению затрат на строительство и сократить поставки. Закон также повлияет на стоимость квадратного метра – цены на квартиры в новых зданиях будут увеличиваться.
На сегодняшний день схема с доверием счета является благоприятной ситуацией для обеих сторон: Банки достигают огромной прибыли, строители могут проводить строительство без нарушений, а акционеры защищены от потери денег. Если кредитная организация вынуждена рассчитать интерес, деньги покупателей будут инвестированы, что также приводит к риску их потери.
Оказывается, что только много разработчиков, которые могут позволить себе создавать строительство из своих средств, не прибегая к помощи Банка.
Мнение экспертов
После публикации информации о законе о процентной ставке по попечителям многие эксперты прекратились с мнениями. Представители банков, агентств по недвижимости и агентствам разработчиков о том, что новое регулирование имеет мало шансов на успех.
Аналитики агентств по недвижимости Incom считают, что законодатель должен сосредоточиться на помощи разработчиков, а не покупателей. Покупатель получает квартиру в любом случае, независимо от того, как вы платите. Учетная запись Escrow позволяет избежать дополнительных рисков, связанных с несвоевременным завершением строительства.
Разработчики лишены рабочих возможностей в обычной системе и вынуждены подать заявку на кредит.
Сроки принятия законопроекта
До сих пор проект по процентной ставке на доверенном счет был представлен в обсуждение. Затем пройдет предварительный обзор, дата которой еще не объявлено. Затем будет обсуждение закона в гордости, которое может потребовать нескольких встреч. После принятия документа он представлен на рассмотрение Совета Федерации и только тогда он подписывается президентом и вступает в силу.
