13.04.2021
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Если среди владельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, продать недвижимость сложно. Сделка потребует одобрения регулирующих органов. Считается, что дети в силу своего юного возраста не могут иметь такую ​​большую собственность, поскольку они не являются недвижимым имуществом, поэтому их интересы следует защищать.

Поэтому, даже если родители намерены улучшить положение ребенка — например, заменить старую квартиру на более просторную, — им придется постараться уживаться. В этой статье дается исчерпывающий ответ на вопрос, который задают многие родители: Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: основные варианты сделок

Невозможно легко продать квартиру, если доля в ней принадлежит ребенку. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно пользоваться своим имуществом, дети не имеют этого права.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка распоряжаться долей, равной их доле. Взамен ребенку всегда должно предоставляться эквивалентное жилое пространство. На практике это может быть довольно сложно реализовать, особенно если квартира только что была продана или куплена по другой ипотеке.

Однако, если сделка осуществляется без наилучших интересов ребенка, любой надзорный орган, например, прокуратура или приемное отделение, подает иск о расторжении контракта. В результате ребенку будет предоставлена ​​его жилая площадь, и стороны должны будут возместить все транзакционные издержки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком, не являющимся собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соответствовать всем требованиям законодательства, при продаже квартиры ребенку собственник должен предоставить ему аналогичную жилую площадь. В этом случае условия проживания не могут ухудшиться.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • Ребенку нельзя выделить меньшую долю (например, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенок не может получить меньшую долю (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от первоначального размера квартиры)
  • в квартире не должно проживать больше людей, чем проживало в ней ранее (например, бывает, что родители передают свою долю ребенку в квартире бабушки и дедушки, где проживают 5 человек, а в исходной квартире их было трое: мать, отец а ребенок — есть это недопустимо)
  • жилище не может находиться в аварийном или поврежденном состоянии и не подлежит сносу;
  • квартиры должны быть завершены, т.е. первичный рынок для сделки не подходит;
  • недвижимость должна быть отнесена к жилой категории, то есть не удастся выделить долю в коттедже или саду.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • одновременная продажа новой и старой резиденции, при этом новая резиденция должна быть такой же, как и старая, или больше по площади;
  • Одновременная продажа квартиры и покупка готовой квартиры большей или равной площади;
  • дарение ребенку соответствующей доли в другой квартире с одновременной продажей имеющейся квартиры.

Последний вариант не всегда принимается органом опеки и попечительства, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но они всегда должны согласовываться с детской инспекцией.

Совершение сделки без согласия органа опеки и попечительства невозможно. Если Регистрационная палата сочтет, что договор заключен без согласия доверительного управляющего, она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы владельцам.

Как продать квартиру с участием несовершеннолетнего: основные варианты сделки.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Так что единственныйРеальной возможностью продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка является покупка другой квартиры. Поэтому родителям стоит сначала дважды подумать, выделять ли ребенку часть квартиры. Тогда, если его придется «расширить», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если квартира куплена на материнский капитал или путем бесплатной приватизации, то в размещении паев нет необходимости. Однако, если квартира куплена за наличные или в кредит, деление долей лучше отложить.

Когда вы покупаете новый дом, возникает насущный финансовый вопрос. Как правило, покупая за

Расплачиваться наличными сложно, так как не у каждой семьи достаточно денег. В большинстве случаев необходимо оформлять ссуду или ипотеку. Здесь все усложняется.

Дело в том, что ипотека предусматривает передачу права собственности на квартиру банку в залог. Если в числе владельцев заложенного в залог имущества будут дети, то в случае возникновения просроченной задолженности ее так легко забрать и реализовать заемщикам не получится: защищать интересы несовершеннолетних встанут регулирующие органы — хотя бы пробация и прокуратура.

Поэтому банки не выдадут ипотеку, если при сделке будут учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны перед должниками, и в результате после всех судебных процессов им придется списывать просроченные долги.

  • Следовательно, есть только одна из двух возможностей:
  • Ищите банк, который согласится заложить квартиру, доля в которой будет предназначена для детей;

Взять обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант неплох, если сумма не очень большая:

  • заемщик погашает быстрее;
  • меньшая переплата;
  • Никаких дополнительных проблем со снятием грузов не возникнет.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Квартира будет «чистой», то есть ее можно будет сдавать, сдавать, продавать и т. Д. Без уведомления банка.

  • Самый сложный шаг — получить соответствующее разрешение органа опеки и попечительства. Прежде чем идти в организацию, нужно подготовиться. Вам необходимо подготовить:
  • Документы, подтверждающие личность членов семьи и их родство;
  • документы, касающиеся их семейного положения (чтобы показать, состоят ли родители в законном браке, в разводе или сожительстве);
  • справка о составе семьи, подтверждающая совместное проживание родителей и их ребенка;
  • документы на действующую квартиру — технический паспорт, правоустанавливающий документ (в том числе детский), оценку стоимости, выписку из реестра Росреестра;
  • тот же пакет документов на новую квартиру — за исключением того, что предоставляются оригиналы документов на собственную квартиру и копии документов на новую квартиру;
  • Предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • предложение.

Что должно содержать заявление?

  • Как получить разрешение органа опеки и попечительства: образец ответа.
  • причина продажи квартиры — например, одновременная покупка квартиры для улучшения жилищных условий;
  • планируемая процедура сделки — включая примерную цену и дату;
  • источник средств для покупки квартиры, например, банковский кредит;
  • в конце заявки — список прилагаемых документов.

Если все пойдет хорошо, заявитель получит разрешение на сделку, подписанное главой коммуны (или его заместителем, ответственным за эти вопросы). Это будет включать согласие на выполнение определенных действий, таких как продажа и покупка определенной квартиры одновременно в течение определенного периода времени, а также получение ссуды или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается конкретный банк, но это не имеет решающего значения: кредит можно взять в любом учреждении, при условии, что на это было разрешение. Однако вы не можете изменить объект, которым хотите быть.куплено — если семья решит купить другую квартиру, вам нужно будет получить новое разрешение.

Оформление договора

Срок рассмотрения документации — от 2 недель, по факту — около месяца.

  • Вам потребуются следующие документы:
  • партийные паспорта;
  • Свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не является одним из собственников квартиры);
  • Подтверждение права собственности на квартиру;
  • Кадастровый паспорт и технический паспорт квартиры;
  • рейтинг;
  • разрешение органа опеки и попечительства.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Также могут потребоваться другие документы, которые вам сообщит юрист, составляющий договор. При составлении договора легко ошибиться, поэтому в этом виде сделок очень важно правильно сформулировать и учесть все спорные моменты.

Структура договора стандартная, предусмотренная в главе 30 ГК РФ, а именно в пункте 7 — «купля-продажа недвижимого имущества».

Что касается подписи, то ребенок с 14 лет подписывает договор самостоятельно, а его законный представитель — родители или опекун — подписывает рядом с ним. Это означает, что несовершеннолетний действует со своего ведома.

Алгоритм проведения сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего

Если несовершеннолетний младше 14 лет, его подпись не требуется. Вместо этого только его представитель должен подписать все стороны контракта.

Алгоритм сделки по продаже квартиры у несовершеннолетнего собственника следующий.

в этом случае:

Поиск правильного решения для продажи квартиры — покупка другого дома или передача доли в другой собственности.

После выбора варианта необходимо собрать все необходимые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то необходимо провести переговоры с собственниками квартиры, заключить с ними предварительный договор и получить их согласие дождаться завершения процедуры сбора всех документов.

Если новая квартира приобретается в ипотеку или кредит, необходимо получить предварительное согласие банка, а также нотариально заверенное обязательство передать долю в квартире ребенку после выплаты кредита.

Все собранные документы необходимо подать в отдел социального обеспечения, после чего необходимо подготовить заявление.

После получения удовлетворительного решения вы можете продолжить транзакцию в стандартной системе.

Стороны подписывают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на квартиру.