01.08.2021
всероссийская реновация жилья

«Всероссийская реновация»: что это такое и зачем она нужна?

Всероссийская реновация жилья. В декабре 2020 г. президент РФ подписал новый Федеральный закон № 494-ФЗ, или закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Также в народе его прозвали «всероссийской реновацией». Опираясь на опыт Москвы, где успешно расселяется ветхое, аварийное или старое жилье, власти решили запустить подобную программу и в других регионах страны. В чем суть законодательной инициативы, как сделать так, чтобы дом попал в программу, и что важно знать собственникам, спросил у экспертов отрасли.

Новый закон вводит единый механизм сноса аварийных и ветхих жилых домов, а также комплексного освоения территорий. Его главная цель — улучшить качество жизни граждан России: люди переедут в новые комфортные дома. Также благодаря «общенациональному обновлению» можно будет существенно изменить облик городов (строительство дорог, парков и скверов), улучшить инфраструктуру (построить новые детские сады, школы и магазины), подарить «вторую жизнь» существующим и бывшим. промышленные зоны и вернуть их в городскую среду.

«Непопулярное» жилье: на что упадет спрос на жилье в 2021 году

Право: изменения в законодательстве о недвижимости, о которых нужно знать

Какие дома попадут в программу?

При высокой степени повреждения кровли, фасада, внутренней отделки (эти и другие параметры будут определены региональными властями). Те, которые легче снести, чем отремонтировать — там капитальный ремонт бессмысленен. Так называемые «типовые проекты» — дома, построенные «в период промышленного жилищного строительства» (показательный пример: пятиэтажные «хрущевки»). Находится в «ограниченном рабочем состоянии». Которые не имели централизованных инженерных систем.

«Дома, которые не соответствуют критериям для любого из вышеперечисленных пунктов, также могут быть включены в CRT. Однако такие MFB должны быть рядом с перечисленными. Частные дома также могут быть снесены. Их следует считать изношенными, в них не должно быть инженерного оборудования. объектов, — рассказывает Оксана Васильева, доцент кафедры правового регулирования хозяйственной деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.

Кто решает, какой дом попадет в программу?

Полномочия по утверждению программ сноса и реконструкции жилых домов предоставлены региональным властям. Однако в здании нельзя жить без согласия владельцев / арендаторов (они представляют собственников) находящихся в нем квартир. Их призывают созвать общее собрание и проголосовать «за» или «против» включения здания в РТР. Для включения здания в программу необходимо не менее 2/3 голосов от общего количества жильцов.

«Есть месячный крайний срок для организации собрания жильцов. Если жильцы не успевают его содержать, дом автоматически включается в программу КТР. Срок довольно короткий, есть вероятность, что люди просто не успеют собраться Поэтому, если есть возможность познакомиться с тем, что ваш дом будет включен в данную программу аренды жилья, а вы и другие соседи этого не хотите, необходимо проверить информацию на официальных сайтах правительства области. », — комментирует Иван Ютин, управляющий партнер« Ютин, Белоусова и партнеры ».

Покупка квартиры в хрущевке: польза и риски

Как купить квартиру в доме под снос?

Что дальше?

Представьте, что собственники выступают за включение здания в программу реновации. После этого региональные власти объявят аукцион на ЭЛТ и выберут девелоперскую компанию, которая будет заниматься расселением, сносом и строительством новых домов.

«Прием новой квартиры оформляется договором о переходе права собственности. Заключение такого договора может быть принудительно исполнено судом, если оно не будет заключено в течение 45 дней со дня получения собственником проекта договора. квартиры », — говорит Иван Итин.

Для нежилых построек разница значительная. Если согласие будет дано, собственники недвижимости, расположенной в зоне KRT, будут иметь право заключить договор KRT немедленно, без проведения конкурса. На практике один из самых сложных вопросов — как регулировать отношения между несколькими правообладателями в рамках одной зоны CRT, — комментирует Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma Prawna.

Что получают собственники?

Когда здание включено в программу «реновации», его владелец может выбрать одну из возможностей, предлагаемых властями. Например, они могут получить новую квартиру взамен старой. Он должен стоить столько же + стоимость земли, при этом будет учтена сумма общей собственности. Другой вариант — денежная компенсация. Он оплачивается заранее, чтобы человек смело мог выбрать квартиру или дом перед переселением.

«Если квартира социальная, то по договору социальной аренды гражданин получит такую ​​же квартиру — как по площади, так и по количеству комнат. Если квартира является муниципальной квартирой, может быть выделена собственник (или собственники) комнаты. отдельная квартира, большая квартира, за которую можно платить дополнительно, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий или других социальных пособий », — пояснил депутат Госдумы Павел Федяев.

Получена ли квартира в составе переезда в общую собственность?

Какой налог при продаже перемещенной квартиры?

Здесь также возникает первый спорный вопрос. По словам юридической консультативной группы, количество квадратных метров на человека увеличилось в соответствии с действующими градостроительными нормами. Следовательно, за улучшение жилищных условий собственнику придется доплачивать. Так что житель муниципальной квартиры, проживший в своей комнате несколько десятков лет, не в состоянии «заплатить разницу».

«Причитающаяся ему финансовая компенсация не позволит ему купить новую квартиру с аналогичными параметрами. Что делать, если в квартире проживают несовершеннолетние, инвалиды или инвалиды? Ведь им должна быть только квартира, а денег нет».

Другие нюансы

Если собственник получил ипотеку в снесенном доме, квартира в новом доме будет передана в залог банку на тех же условиях.

По такому же принципу арендаторы квартир и нежилой недвижимости будут сдавать в аренду помещения: предыдущие договоры остаются в силе. Владельцам нежилых помещений будет предоставлена ​​соответствующая площадь.

Кто за все платит?

Реализация проекта потребует огромных финансовых вложений, которых у правительства может не оказаться. Таким образом, закон предусматривает использование не только бюджетных средств на развитие территории, но и средств инвесторов. Однако можно привлечь частные инвестиции для финансирования строительства всей необходимой инфраструктуры и жилья, и это в полном объеме.

Как ускорить снос аварийных построек?

Какой налог при продаже квартиры получен после сноса?

Спорные вопросы

При всей привлекательности новой программы остается ряд вопросов, которые, как надеются эксперты, будут решены в будущем. На сегодняшний день есть опасения, что принятие нового закона будет выгодно в первую очередь строительным корпорациям. Строительные компании будут включать в КТР только «привлекательные» участки для инвестиций, например, центры городов, где будет максимальная прибыль, а инфраструктура уже подготовлена ​​и развита.

Нигде не указано, что новое «равноценное» жилье будет выдаваться в том же районе города, что и старое. Поэтому переехать из центра в пригород вполне реально, так как это дешевле для застройщиков.

Историческая городская застройка может оказаться под угрозой сноса, что часто оказывается «сладким пятном» для застройщиков. Также эксперты ставят под сомнение качество сборки новых МФК и удобную планировку квартир.

Ожидается, что программа будет завершена в ближайшее время. Между тем, владельцам квартир в сносимых домах следует помнить, что программа ОДП и ее реализация — право регионов России, а не обязанность. Поэтому в вашем регионе ремонт начнется тогда, когда региональные власти сочтут это необходимым.