27.06.2022
как проверить чистоту сделки

Как при покупке квартиры проверить «чистоту» сделки самостоятельно?

В современном обществе бытует мнение, что при покупке квартиры следует обратиться к риэлторам, так как это гарантия безопасности. Так ли это на самом деле? Об этом и поговорим в этой статье. А еще о том, как проверить чистоту сделки без риэлтора и юриста (самостоятельно).

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры

Обращение к агентам недвижимости обосновывают безопасностью. Бытует мнение, что они проверяют «чистоту» сделки купли-продажи. На самом же деле риэлтор или агент – это продавец, который заинтересован в том, чтобы быстрее завершить сделку, взять деньги и попрощаться с клиентом. Если же вы хотите обезопасить себя, то следует обращаться к юристам, которые занимаются именно проверкой на «чистоту» перед покупкой. Они получают свое вознаграждение вне зависимости от результата проверки. Кроме того, от качества работы юриста зависит репутация и имидж юридической компании, в которой он трудится. Поэтому юрист заинтересован в том, чтобы обезопасить человека, который к нему обратился. Он не боится сказать правду о проверяемом объекте. А агент заинтересован в том, чтобы продать и получить свой процент.

Если же вы не хотите или не можете платить юристу, то ниже пойдет речь о том, как самостоятельно проверить «чистоту» приобретаемой квартиры.

Соответствие документов и реальности

Во-первых, необходимо попросить продавца показать технический паспорт. В нем есть поэтажный план, в котором нарисовано что и где в квартире расположено.

Рекомендуется взять технический паспорт и по нему проверить соответствие документальной и реальной ситуации. Так вы выясните, нет ли незаконных перепланировок.

Здесь следует проявить бдительность. Ведь все перепланировки — отсутствие стены между лоджией и комнатой, или наличие балкона, или объединение туалета и ванной комнаты – обязательно должны иметь документальное подтверждение. Иначе, в дальнейшем это может привести к проблемам. Например, данную квартиру нельзя будет приобрести в ипотеку или продать в кредит, если вы через какое-то время захотите это сделать.

Право собственности

Следующий документ, с которым обязательно следует ознакомиться – документ на право собственности. К таковым относится документ основания (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности по закону, завещание и т.д.). Другими словами, это документ, на основании которого возникло право.

Выписать всех из квартиры до сделки купли-продажи

Следующим шагом следует попросить, чтобы вам показали выписку из домовой книги. Это документ, в котором указано, кто в этой квартире прописан. Здесь важно попросить и затем проверить, чтобы все прописанные люди выписались до совершения сделки купли-продажи. Можно в договоре прописать, что они утрачивают право собственности и право проживания и пользования данным объектом недвижимости. Но все эти фразы в договоре не снижают риски и не дают никаких гарантий. Поэтому лучше выписать всех заранее. И только после этого составлять договор купли-продажи и договариваться о способе взаиморасчетов.

Способы взаиморасчетов при покупке квартиры

Закон и практика проведения юридических сделок позволяет осуществить взаиморасчеты двумя способами (выбранный способ обязательно прописывается в договоре купли-продажи):

1) Наличный расчет

Следует знать о том, что вариант отдать деньги и отправиться на заключение сделки – способ небезопасный. Покупателю рекомендуется деньги заложить в ячейку в банке на определенных условиях: продавец сможет забрать деньги только после того, как покажет банку документы, подтверждающие, что покупатель стал собственником данного имущества.

2) Безналичный расчет

Бывает двух видов: банковский аккредитив и перечисление денежных средств.

Для взаиморасчетов лучше использовать именно безналичный расчет. Он защищает от рисков: подделки, воровства, хищения денег из ячейки. Наличный расчет признан устаревшим и небезопасным вариантом.

Банковский аккредитив представляет собой виртуальную ячейку в банке, где денежные средства замораживаются на счету. Доступ к ним появляется у продавца только после того, как им будут представлены документы, подтверждающие, что право собственности на указанную недвижимость перешло к покупателю.

Перечисление денежных средств – это перечислить деньги после того, как право собственности перешло к покупателю. У нового собственника есть обязательства, поэтому квартира обременена в пользу продавца, пока покупатель с ним не рассчитается. То есть квартиру сначала переоформили на покупателя, при этом недвижимость находится в обременении. Когда покупатель переводит деньги на счет продавца, обременение снимается. Получается экономия: не тратите деньги на банковскую ячейку, на аккредитив. То есть государство дает законный способ сэкономить денежные средства и обезопасить обе стороны сделки.

По завершении сделки необходимо подписать передаточный акт.

Что еще нужно выяснить до совершения сделки купли-продажи

как проверить чистоту сделки
source

Еще перед совершением сделки рекомендуется убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Также нужно запросить у владельцев выписки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что они не стоят там на учете.

Все вышеперечисленное позволит обезопасить сделку.

Однако, как и в любом деле, в совершении купли-продажи много нюансов. Поэтому лучше нанять юриста. Он сопроводит на сделку, составит грамотный договор, который потом будет крайне затруднительно оспорить в суде, а также сможет проверить на риски по банкротству и другие риски (их огромное количество).

Важно: Если вы решили обратиться за помощью к профессионалам, то вам нужен не торговец недвижимостью (риелтор, агент), а юридически грамотный человек – юрист, занимающийся именно проверкой «чистоты» сделок.

Либо читайте и изучайте этот вопрос в интернете, чтобы провести проверку недвижимости самостоятельно.