Содержание страницы
Градостроительные документы ПЗЗ. Использование земельного фонда осуществляется в соответствии с действующими правовыми актами. Особые требования предъявляются к земле, расположенной в пределах усадеб. Их границы, степень застройки, зонирование и назначение строго регламентированы.
Одним из документов, необходимых для решения этих проблем, являются Условия использования и территориального развития (RUL). Мы расскажем подробнее о PZZ, что это такое и для чего он нужен.
ПЗЗ — что это за документы? Законодательство
Что такое РПН и для чего он нужен?
ПЗЗ что строится, что декодирует? Понятие ППЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (УГК РФ). Первые статьи кода раскрывают их концепцию.
Согласно Градостроительному кодексу РФ Градостроительная зона (УПЗ) является градостроительным документом. Он устанавливает правила градостроительства, территориальные зоны, порядок их применения и изменения.
Другими словами, этот документ делит всю землю в городе на зоны, которые будут использоваться определенным образом.
Эти документы разработаны и приняты актами властей коммуны. Таким образом, эти правила будут разными для каждой коммуны, с учетом специфики местности, условий и планов развития данной местности.
Поэтому общие положения о ЛДП содержатся в ГПД РФ. А правила того или иного поселения должны быть утверждены местными властями.
Для чего нужны ПЗЗ?
Положения ГНЦ РФ показывают, что этот документ очень важен и необходим. И ст. 30 настоящего Кодекса четко определены цели его принятия.
Они были приняты для обеспечения условий:
- планирование и развитие городских территорий (других муниципальных образований);
- привлечь инвесторов для своего развития;
- охрана объектов культурного наследия, окружающей среды;
- защита законных интересов собственников капитальных построек, земельных участков, а также других физических и юридических лиц.
ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это и сам план, и его описательная часть. Он содержит реальную карту (план), на которой вся земля разделена на отдельные зоны. Для каждого из них указаны правила использования, плотность и высота построек.
Фактически, этот план показывает, где и какой участок находится, каковы его границы, как его можно использовать, какая на нем разрешена застройка.
Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые районы (зоны) стараются не примыкать к промышленным. А при застройке пустующих участков соблюдаются определенные требования, не допускающие произвольного строительства построек.
Нарушение этих требований, например, в отношении слишком плотных или высоких зданий, может создать неудобные или даже опасные условия для жизни в данном районе.
Структура ПЗЗ
- Разрешенное использование земельных участков, капитальных объектов;
- устанавливать ограничения на их использование;
- предельно допустимый размер земельного участка, параметры строительства (реконструкции) различных объектов;
- уровень оснащенности территории разнообразной инфраструктурой.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГНЦ РФ к документам территориального планирования городов и поселков. В них есть карты, на которых обозначены границы населенного пункта, его деление на зоны, а также планируемое будущее расположение различных объектов. В этом документе также есть текстовая часть.
Однако Генеральный план не содержит каких-либо правил городского планирования и, следовательно, не регулирует разрешенную застройку.
На этом плане представлены функциональные зоны жилых массивов. По сути, он создан на перспективу с указанием основных направлений развития территории того или иного города (усадьбы).
С другой стороны, ПЗЗ отражают текущее состояние данной территории. В них более подробно описывается, что, где и как находится, что можно построить и в каком объеме.
Их карты более подробно отражают деление территории на зоны. Кроме того, ПЗЗ содержат правила городского планирования. По сути, это акт местного самоуправления, утвержденный постановлениями властей коммуны, опубликованный в официальных СМИ.
ППЗ или Генплан — что первично?
Какие проблемы возникаютпри разработке принципов землеустройства и застройки?
По своему содержанию правила зонирования и генеральный план схожи и включают как планы землепользования, так и текстовую часть, которая их описывает. Поэтому часто возникает вопрос, какой документ является основным и первостепенным.
Логично и последовательно следует предположить, что сначала принимаются планы будущего пространственного развития (Генеральный план), а затем утверждаются ЗРП для их реализации.
Фактически .
Генеральный план должен служить основой для разработки правил. И даже сам ГНЦ РФ заявляет, что подготовленный проект правил нужно проверять на соответствие действующему Генплану.
Однако так обстоит дело не во всех населенных пунктах. Да и многие генеральные планы были разработаны давно и совершенно не соответствуют сегодняшним потребностям.
Проблемы разработки ПЗЗ
Поэтому два документа могут даже несколько противоречить друг другу. С другой стороны, если в данном городе нет Генерального плана, эти принципы могут быть использованы в качестве основы для его подготовки. Именно из-за этой путаницы все еще оспаривается то, что является примитивным.
О важности принятия этого документа говорилось выше. Кроме того, однако, следует отметить, что важно не только принять его, но и правильно составить. Неправильная формулировка положений может вызвать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных отношений собственности на недвижимое имущество.
Например, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, которые являются основными застройщиками в жилищном секторе. В случае изменения целевого назначения участка, предназначенного для строительства, они несут значительные убытки. Принятие IPM – непростая процедура.
Во-первых, нужно разработать проект. Эта работа поручена специальным комитетам. При этом решение о подготовке плана и назначении комиссии должно быть обнародовано.
Затем подготовленный проект передается на рассмотрение мэру (президенту города). И он должен решить организовать общественные слушания по этому поводу. По их результатам проекты могут быть представлены на утверждение или доработку.
Учитывая путь, по которому проект должен пройти до утверждения, принятие часто связано со многими трудностями.
Созданию ПЗЗ в городе может помешать непоследовательность различных чиновников и ведомств, недовольство планом на общественных слушаниях. В то же время это недовольство во многих случаях вполне оправдано.
Организации, которым доверили разработку проектов, часто допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.
Иногда ошибки вызваны не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие генерального плана работа с утвержденными политиками может быть проблематичной.
Кому нужны ПЗЗ?
Если он будет принят позже, ему, возможно, придется внести поправки в RMP. Что на практике происходит не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.
Для чего нужны правила землепользования и застройки?
Кратко отвечая на этот вопрос, можно сказать, что эти правила действуют для всех людей, проживающих в данном городе.
Ведь одна из целей их принятия – защита среды обитания людей, природных и культурных объектов, прав землепользователей и других людей, живущих и работающих на данной территории.
Если бы их не было, например, промышленное производство располагалось бы рядом с густонаселенными жилыми массивами. А это окажет прямое влияние на качество их жизни, безопасность и здоровье.
Соблюдая правила, разработчик понимает, чтокакие постройки можно возводить на конкретных участках. Благодаря этому он сможет реализовывать девелоперские проекты и привлекать инвесторов.
Посредством нормативных актов городские власти могут регулировать все вопросы, связанные с развитием и использованием территории своего населенного пункта (города).
Является ли ПЗЗ окончательным документом?
ПЗЗ также служат базой для осуществления предусмотренных Генеральным планом преобразований в индивидуальных жилых массивах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей данного города. Поэтому чрезвычайно важно, чтобы он был принят в полном соответствии с законами страны, а также с интересами жителей регулируемых территорий.
Иногда возникает вопрос, являются ли утвержденные правила бессрочными. Отражает ли этот документ окончательное положение дел или он может быть изменен?
Изменению подлежат все отношения собственности, в том числе земельные. Не неизменны и потребности и планы развития различных сфер. Таким образом, правила – это не статичные документы.
Еще на этапе создания проекта их можно доработать и изменить. Они также могут быть изменены после утверждения, в зависимости от существующих или возникающих обстоятельств.
Это особенно важно
Кодекс был принят раньше, чем Генеральный план. Его последующее принятие может привести к необходимости адаптации и существующих положений.
Обратите внимание, что правила открыты и открыты для всех. После утверждения они должны быть опубликованы.
Каждое физическое и юридическое лицо имеет возможность обжаловать решение, на основании которого оно было принято.
Не все знают правила землеустройства и застройки. Однако они важны для всех жителей любого города (жилого массива).
